HOME
サービス概要
このページではザイマックスのプロパティマネジメントに関する用語を説明いたします。
- CAPEX （Capital Expenditure）
- 省略してキャペックスと呼ばれていますが、正確にはキャピタルエクスペンディチャー（Capital Expenditure）と言います。キャペックスは資本的支出という意味で、不動産業界では中長期修繕工事計画を指して使われることもありますが、厳密には貸借対照表に資産として計上される工事を指します。固定資産に対してその工事を行うことで、その耐用年数が延びたり、不動産の価額・価値が上がる場合に適用されるケースが一般的です。ザイマックスでは、この資産計上されるものと修繕費として損益計算書に計上されるものを含め、修繕工事は所有者の不動産所有リスクの軽減や不動産の価値維持向上させるために適切に計画・実施が重要だと考えています。
- CRE （Corporate Real Estate）
- 直訳は企業不動産。企業が利用（所有・賃借）するすべての不動産のことを指します。約2,300兆円と言われる日本国内の不動産市場において、CREは約490兆円と20％を超える規模を持つため、その動向は経済的にも社会的にも与えるインパクトが大きく、昨今企業のCREの扱いに関して非常に注目が高まっています。国土交通省からもCREマネジメントに対するガイドラインが制定されており、企業の経済的観点のみならず、社会的責任を果たすためにも戦略的なマネジメントが求められています。
- DCF法 （Discounted Cash Flow Method）
- 収益還元法による不動産の評価方法の一つ。不動産の投資期間中にその不動産が生み出すと期待できる純収益と、投資期間終了時にその不動産を売却した場合に期待できる回収額とを現在価値に割り戻し、これらを合計することにより不動産の価格を求める方法です。
→収益還元法 - IRR （Internal Rate of Return）
- 内部収益率。将来期待できる収益の現在価値が投資額と等しくなるような割引率のことで、事業の採算性を評価するための指標として利用されます。IRRが期待利回りを上回っていればその投資は採算がプラスであり、逆に下回っていれば、その事業への投資は採算がマイナスであることになります。
- LTV （Loan to Value）
- 対象不動産の資産価値に対する社債・借入金の割合のこと。LTVが大きいほど借入リスクが高くなりますが、レバレッジが効けば投資効果は大きくなります。
→レバレッジ - MBO （Management Buy-Out）
【buy-out】（企業などを）買い取る - 企業の事業部門や子会社などの責任者や従業員が、事業の継続性を前提に本体企業から株式等を買い取り、経営権を得て独立する手法のこと。ベンチャーキャピタル（新興企業を中心に投資する企業や機関）に代表される投資ファンドと独立する経営者が共同で出資した会社が、銀行などからの融資を合わせて経営権を買い取るのが一般的な手法です。ザイマックスのケースでは、経営資源を情報産業に集中したいリクルートと、資産を持たず系列にも属さない中立的なプロパティマネジメント専門企業への脱皮を志向していた私たちとの利害が一致したことがきっかけです。経営陣と社員持株会がベンチャーキャピタルと共同で出資し、さらに金融機関からの借り入れ金を合わせて、リクルートから株式全部を買い取る形でＭＢＯを達成しました。
- MD （Merchandizing）
- 商業施設ＰＭの特殊ノウハウの一つ。ＭＤとはマーチャンダイジング（Merchandizing）の略であり、日本語では商品企画と訳されます。プロパティマネジャーにとって、商圏調査したうえで商業施設全体のイメージや方向性、ブランドなどを戦略的に策定してテナントミックス（多様な業態、価格設定のテナントを施設内に戦略的に配分すること）につなげる重要な業務の一つと言えます。
- NOI （Net Operating Income）
- 純営業収益。不動産の賃貸事業収支から管理運営費用（公租公課、修繕費、管理費など）を控除後、借入金利、減価償却費控除前の金額です。ＮＰＶやＩＲＲを算定する際の収益として利用されます。
- NPV （Net Present Value）
- 純現在価値。投資の経済価値を測定する指標で、ある投資案件から得られるであろう将来のＮＯＩを割引率で割り引いた現在価値から、投資額の現在価値を差し引いた金額で表されます。ある投資案件のＮＰＶがプラスであれば、その投資案件は投資家の要求するリターンを上回っていて、価値を生み出すことを意味しています。ＮＰＶがゼロとなる割引率が、ＩＲＲです。
→ＩＲＲ - PML （Probable Maximum Loss）
- 予想最大損害率と訳されます。本来は保険会社における火災保険の保険情報として、アメリカで誕生しました。これが日本において不動産業界にも導入され、地震リスク分析に限定されています。本来は地震リスク分析のための手法ではないとも言えますが、不動産業界では「対象施設あるいは施設群に対し、最大の損失をもたらす再現期間475年相当（50年間で10％を超える確立で襲ってくると予想）の地震が発生し、その場合90％非超過率に相当する物的損失額の再調達費に対する割合（社団法人日本建築構造技術者協会）」と定義されています。つまり、具体的には物件の再建築価格に対し、震度６強〜７程度の地震が起こった場合にかかる修繕・補修費の割合となります。
- REIT （Real Estate Investment Trust）
- 単に「REIT」という場合、一般に米国におけるREITを指し、日本におけるJ-REITと区別します。
→不動産投資信託
｜ 会社概要 ｜ 個人情報のお取扱いについて ｜採用情報 ｜
