ザイマックスグループは社会に役立つ不動産総合サービスを創出する
リーディングカンパニーを目指します

株式会社ザイマックス（東京都港区、代表取締役兼代表執行役員社長　島田雅文、以下「ザイマックス」）は、このたびオフィスビルの賃料価格は見た人の印象によって上下に変動することを京都大学大学院工学研究科建築学専攻加藤直樹研究室との共同研究によって明らかに致しました。

• 1．研究の背景

  オフィスビルの賃料はよく「立地・建物の新しさ、大きさ」で決まると言われており、良いビルの条件として「近・新・大」と表現されてきました。そして賃料収入を上げるには立地や建物の大きさなどは変えられる要素ではないため、古くなったら建替えるなどを行うしかないという結論が一般的でした。ところがこれでは仮にまったく同じビルが隣に並んでいた場合には同じ賃料価格であるということになりますが、実際には同じ価格はつかず、差が生まれています。これが何によるものであるかを突き止めるために研究を開始いたしました。

• 2．研究の内容

  ザイマックスは1982年に株式会社リクルートのビル事業部としてスタートして以来、ビル経営代行を25年以上行ってきましたが、これまで蓄積してきたビルの賃料価格やあらゆるビル経営情報及び調査員による「オフィスビルの印象・イメージ評価」などあわせて60項目以上のデータを用い、データマイニング解析手法を得意とする同大学院同研究室と共同研究を行いました。この研究においてオフィスビルで実際に成約している賃料価格とそれぞれの項目との相関関係を明らかにし、近・新・大と言われていた立地要因や築年数・規模といった建物要因以外にビルそのもののイメージも大きく賃料価格構成へ影響を与えていることを突き止めました。この結果を元にザイマックスでは、賃料が立地や建物要因のように意図的に変化させられないもしくは容易に変えられない不可変要素だけでなく、印象・イメージという可変要素が発見できたことにより、これらを維持・向上させる日常のビル管理をもって賃料価格の上昇が起こるという想定が成り立つものとして、今後のビル経営に大きなヒントを与えるものだと結論付けました。

• 3．研究結果の応用

  ザイマックスはこの理論を用いて、「ビル版健康診断」を作成。この診断によって、所有ビルがマーケットに比してどの位置にいるかを知ると同時に、ビル管理要因の変化によって賃料がどの水準まで上下するかが把握できます。ザイマックスでは自社が運営する『ザイマックスビルオーナーズクラブ』の会員企業（オフィスビル及び商業施設保有会社対象、現在700社強）のオフィスビルに対して無料でこのサービスを提供しています。

以上